Αναπροσαρμογή μισθώματος, απόδοση μισθίου, καταβολή μισθωμάτων και αποζημίωσης χρήσης σε εμπορική μίσθωση

Συνεκδίκαση αγωγής  με αντικείμενο την απόδοση μισθίου, την καταβολή μισθωμάτων και αποζημίωση χρήσης και αντίθετης αγωγής με αντικείμενο την αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικής μίσθωσης.


Αποφ. 1180/2014 ΜΟΝΟΜΕΛΟΥΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟΥ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ (απόσπασμα) 

"....Κατά το άρθρο 597 παρ. 1 εδ. α` του ΑΚ, αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκεια της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο και πριν από δέκα μέρες στις άλλες μισθώσεις. Κατά την κρατούσα και ορθή άποψη, απαιτείται και εδώ, όχι απλή, αλλά υπαίτια καθυστέρηση, δηλαδή υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 340 επ.), η οποία, αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη ημέρα, επέρχεται με μόνη την παρέλευση της δήλης αυτής ημέρας, κατά τον κανόνα του άρθρου 341 παρ. 1 ΑΚ (βλ. ΕφΘεσ 2466/1996 ΕλλΔνη 38.914 και εκεί παραπομπές).

 Εξάλλου, κατά το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ, που ισχύει και στις εμπορικές μισθώσεις, "αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατήγγειλε κατά το άρθρο 597 ΑΚ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης". Η δυστροπία, κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, συμπίπτει με την προαναφερόμενη υπερημερία του μισθωτή ως οφειλέτη του μισθώματος (Χαρ. Παπαδάκη, Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, έκδ. 1997, παρ. 2950, 2951 και εκεί παραπομπές). 

Από τις παραπάνω διατάξεις συνάγεται ότι από το ίδιο πραγματικό γεγονός ως γενεσιουργό αίτιο, δηλ. από την υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος, πηγάζουν δύο δικαιώματα του εκμισθωτή, καθένα από τα οποία κατατείνει σε διαφορετικό σκοπό και συνεπάγεται διαφορετικά έννομα αποτελέσματα, αφού πράγματι η καταγγελία της μισθώσεως κατά το άρθρο 597 ΑΚ επιφέρει την άρση της μισθωτικής σχέσεως για το μέλλον (ΑΚ 587 εδ. α`),  ενώ  το   ιδιότυπο δικαίωμα από το άρθρο 66 του ΕισΝΚΠολΔ κατευθύνεται απλώς στην απόδοση του μισθίου, χωρίς η άσκηση της να επιφέρει τη λύση της μισθώσεως, η οποία, στην περίπτωση αυτή, επέρχεται μόνο με την απόδοση του μισθίου, είτε εκουσίως είτε με την αναγκαστική εκτέλεση της οικείας δικαστικής αποφάσεως. Πρόκειται λοιπόν για δικαιώματα τα οποία συρρέουν διαζευκτικώς και επομένως, ενόψει του άρθρου 306 ΑΚ, που εφαρμόζεται και στην εν λόγω περίπτωση  διαζευκτικής συρροής, η επιλογή του ενός αποκλείει την άσκηση του άλλου, χωρίς δυνατότητα μεταβολής γνώμης (βλ. ΕφΠειρ 883/1988 ΕλλΔνη 30.1056 και εκεί παραπομπές, Μπαλής, Γεν. Αρχαί, έκδ. 7η  παρ. 139 αριθ. 2). 

Ειδικότερα, αν η μίσθωση καταγγελθεί σύμφωνα με το άρθρο 597 ΑΚ, αποκλείεται η εφαρμογή του άρθρου 66 του ΕισΝΚΠολΔ (βλ. ΕφΠειρ 883/1988 ό.π. και εκεί παραπομπές και ΕφΑθ 8292/1995 Ελλ Δνη 38.1657, που δέχεται δυνατότητα επικουρικής σώρευσης των δύο αγωγών). 

Αποτελεί δε ζήτημα εκτιμήσεως του δικογράφου της αγωγής το αν η απόδοση του μισθίου για καθυστέρηση του μισθώματος στηρίζεται στην πρώτη ή τη δεύτερη από τις πιο πάνω διατάξεις, είναι δε αδιάφορη για την ορθή θεμελίωση της αγωγής η χρησιμοποίηση από τον ενάγοντα του όρου "υπερημερία" ή "δυστροπία", αν δε αναφέρεται σ`  αυτην ότι καταγγέλλεται η  σύμβαση, η αγωγή αναμφίβολα στηρίζεται στο άρθρο 597 ΑΚ (ΕφΘεσ 2466/1996 ό.π.). 

Κατά το άρθρο 597 παρ. 2 του ΑΚ, η καταγγελία της μίσθωσης μένει χωρίς αποτέλεσμα αν  ο μισθωτής,  πριν περάσει η προθεσμία της προηγουμένης  παραγράφου  (1 μήνας  κατά κανόνα  σύμφωνα  με τα εκτιθέμενα στην προηγούμενη μείζονα σκέψη), καταβάλει  το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι ο μισθωτής, προκειμένου να καταστήσει ανενεργό την καταγγελία της μίσθωσης, οφείλει να καταβάλει εμπρόθεσμα το καθυστερούμενο μίσθωμα, δεν υποχρεούται όμως να καταβάλει οπωσδήποτε και έξοδα καταγγελίας, αλλά μόνον εφόσον έγιναν τέτοια. Επομένως, ο εκμισθωτής δανειστής των εξόδων αυτών οφείλει να γνωστοποιήσει στο μισθωτή την ύπαρξη και το ποσό τους και αν παρά τη γνωστοποίηση δεν γίνει προσφορά και, σε περίπτωση άρνησης αποδοχής της, δημόσια κατάθεση από τον τελευταίο, συντρέχει ελλιπής εκπλήρωση της υποχρέωσης του μισθωτή, με συνέπεια να μην καταστεί ανενεργός η καταγγελία της μίσθωσης (βλ. ΑΠ 587/1991 ΕλλΔνη 32. 1298, ΑΠ 1708/1991 ΕλλΔνη 32.1298, ΑΠ 1708/1991 ΕλλΔνη 34.581, ΕφΘεσ.2590/1999 Αρμ. 1999.1526, ΕφΑθ 11926/1995 ΕλλΔνη 39.185, ΕφΑθ 7368/1995 ΕλλΔνη 38.1657, Χ. Παπαδάκη, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ. B΄ No 1381, 1382).

Εξ άλλου, από τη διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ προκύπτει ότι ο εκμισθωτής που κατάγγειλε τη μίσθωση λόγω καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων από το μισθωτή, έχει αξίωση αποζημίωσης 

κατά του τελευταίου εξ αιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Από τη διάταξη αυτή, σε συνδυασμό και προς τα οριζόμενα στο εδ. α` του ίδιου άρθρου, συνάγεται ότι οι προϋποθέσεις αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης είναι :

α) έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, β) λύση της μίσθωσης με καταγγελία κατ` άρθρο 597 ΑΚ (βλ. Γεωργιάδης-Σταθόπουλος, Αστικός Κώδικας, υπό τα άρθρα 597-598, Χ. Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ. 1990, αρ. 1454), γ) πρόωρη λύση, υπό την έννοια ότι η αποζημίωση για πρόωρη λύση ως αιτία έχει την παράβαση από μέρους του μισθωτή της υποχρεώσεως του για ορισμένη διάρκεια της μισθωτικής σύμβασης με τον εξαναγκασμό του εκμισθωτή να την καταγγείλει, διότι δεν καταβάλει το μίσθωμα και δ) υπαιτιότητα του μισθωτή ως προς την πρόωρη λύση, η οποία μεταφράζεται σε υπαιτιότητα σχετικά με την καθυστέρηση του μισθώματος. 

Ετσι, η ζημία του εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης της ορισμένου χρόνου σύμβασης μίσθωσης, δηλαδή εκείνης που καταγγέλλεται πριν από το συμβατικό χρόνο λήξης της, συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολοκλήρου του υπολοίπου χρόνου της μίσθωσης που απώλεσε ο εκμισθωτής εξαιτίας της πρόωρης λύσης της (βλ. ΑΠ 205/1997 ΕλλΔνη 37.1309, ΕφΑΘ 3405/2001 ΕλλΔνη 43.225, ΕφΠειρ 769/2001 ΕΔΠ 2002.383, ΕφΑΘ 4553/1997 ΕΔΠ 2000.349, ΕφΑΘ 2249/1997 ΕΔΠ 1999.165). Αυτό όμως οφείλεται για τον χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης και εφεξής μέχρι να εκμισθωθεί, όχι βέβαια πέρα από τον ορισμένο χρόνο διαρκείας της μίσθωσης. Αν τυχόν εκμισθώθηκε σε τρίτο με μικρότερο μίσθωμα, οφείλεται η διαφορά μεταξύ παλαιού και νέου μισθώματος. Αν ο εκμισθωτής παραλείπει υπαίτια την εκμίσθωση σε άλλον, εφαρμογή έχει η διάταξη του άρθρου 300 του ΑΚ(βλ. Χ. Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ. 1990, σελ. 489-491).

      Εξάλλου, κατά το άρθρο 388 του ΑΚ, αν τα πραγματικά περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του, με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και ν`  αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξ ολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη. Κατά τη σαφή έννοια του παραπάνω άρθρου, το οποίο σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 7 του π.δ. 34/1995 εφαρμόζεται και στην αναπροσαρμογή του μισθώματος εμπορικών μισθώσεων, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στους συμβαλλομένους, σε αμφοτεροβαρή σύμβαση, όπως και εκείνη της μίσθωσης, το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσουν από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλομένης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, είναι : α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να επακολουθήσει την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους, που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να γίνεται υπέρμετρα επαχθής. Η εφαρμογή δηλαδή της ερμηνευομένης διάταξης προϋποθέτει, ότι τα μέρη, κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, έλαβαν υπόψη τους περιστατικά, στα οποία θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης και απέβλεψαν σε αυτά, τα οποία και απετέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, στη συνέχεια, όμως, απαιτείται, τα όσα περιστατικά θεμελίωσαν την απόφαση των συμβαλλομένων, περί κατάρτισης της σύμβασης, να μεταβλήθηκαν σε χρόνο μεταγενέστερο, τα δε γεγονότα, τα οποία προκάλεσαν τη μεταβολή να έχουν χαρακτήρα έκτακτο και να μην μπορούσαν να προβλεφθούν, πράγμα που συμβαίνει όταν τα παρεμβαλλόμενα περιστατικά, που εισχώρησαν στη σύμβαση, δεν ήταν δυνατόν να διαγνωσθούν, υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες. Οχι, όμως, οποιαδήποτε μεταβολή επιδρά στην κατάληξη ή και στην αναπροσαρμογή της σύμβασης, αλλά μόνον εκείνη, που έχει ως συνέπεια, η παροχή του οφειλέτη να θεωρείται υπέρμετρα επαχθής. Αυτό συμβαίνει όταν ο οφειλέτης, συνεπεία εκτάκτων γεγονότων βρίσκεται σε πλήρη κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, και μάλιστα σε τέτοια κατάσταση, ώστε αυτός μεν εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απρόοπτος, ο δε αντισυμβαλλόμένος να ωφελείται υπέρμετρα, από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί.

Το υπέρμετρο της επάχθειας συνιστά το αφετήριο στάδιο κρίσης εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ και το δικαστήρια θα επέμβει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια, αναπλάσσοντας το περιεχόμενο της σύμβασης και αναπροσαρμόζοντας την παροχή έναντι της αντιπαροχής (βλ. ΑΠ 1382/1992, ΝοΒ 46, 513, ΑΠ 290/1992, ΕλΔ 34, 1082, ΑΠ 1138/1990, ΕλΔ 32, 802, ΕφΑΘ 7308/1999, ΕΔΠ 2000, 370, ΕφΑΘ 11145/1996, ΕΔΠ 1998, 92, ΕφΑΘ 8485/1993, ΕλΔ 35, 1143).

     Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ κατά την οποία «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αύτη απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ, παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίζει με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Ο μισθωτής επομένως έχει τη δυνατότητα να ζητήσει κατά το άρθρο 288 του ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλομένου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές,οπότε επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πάντοτε πρέπει να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (βλ. Ολ ΑΠ 9/1997, ΕλΔ 38, 767, ΑΠ 103/2001, ΕλΔ 42, 714, ΑΠ 976/1999, ΕλΔ41, 118, ΑΠ 486/1998, ΕΔΠ 1998, 244, ΑΠ 581/1997, ΕλΔ 39, 119, ΑΠ 1346/1993, ΕλΔ 35, 1597, ΑΠ 293/1992, ΕλΔ 34, 1293). Εξάλλου, το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική (βλ. ΑΠ 1346/1993, ΕλΔ 35, 1597, ΕφΑθ 6578/2000, ΕλΔ 41, 1684, Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589 εκ.. Μ. Ραψομανίκη, ΕΕΝ 45, 623).

     Ακόμη, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ, «ο μισθωτής για όσο χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης παρακρατεί το μίσθιο οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει το δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία». Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι ο προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος (ως αποζημίωση χρήσης) είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από το μισθωτή, χωρίς να ερευνάται αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης, εφόσον τέτοια προϋπόθεση δεν τίθεται στο νόμο (βλ. ΑΠ 212/000 ΕλλΔνη 41.755,   

ΕφΑΘ 6027/1999 ΕλλΔνη 41.523)....

...............................

Οσον αφορά το αίτημα στην Β` υπό κρίση αγωγή της μείωσης του μισθώματος κατ` άρθρο 288 ΑΚ επικαλούμενος ο ενάγων της αγωγής αυτής οικονομική δυσπραγία λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης, αυτό θα πρέπει ν` απορριφθεί ως ουσία αβάσιμο, καθόσον, όπως αναφέρεται στην ανωτέρω σχετική μείζονα σκέψη, ο συμβαλλόμενος, ο οποίος βρίσκεται σε υπερημερία σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής του κατά το χρόνο κατά τον οποίο επέρχεται η μεταβολή των συνθηκών (η εναγόμενη εν προκειμένω), δεν έχει δικαίωμα να επικαλεσθεί την προστασία των άρθρων 388 και 288 του ΑΚ, γιατί η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερημερίας του τον βαρύνει (ΑΚ 344), δεδομένου ότι η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ στηρίζεται στην καλή πίστη και προστατεύει μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο - υπαίτιο οφειλέτη. Στην προκειμένη  περίπτωση ο ενάγων της υπό κρίση Β` αγωγής με τον εν λόγω ισχυρισμό της αιτείται τη μείωση του μισθώματος κατ` άρθρο 288 ΑΚ για τα οφειλόμενα από την επίδοση της υπό κρίση αγωγής, ήτοι για μισθώμιατα για την καταβολή των οποίων αυτή βρίσκεται σε υπερημερία και συνεπώς δεν δικαιούται να επικαλεστεί την προστασία του άρθρου 288 ΑΚ ζητώντας μείωση μισθώματος για οφειλόμενα μισθώματα και γιαυτό πρέπει ο εν λόγω ισχυρισμός της να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμος...."

λέξεις κλειδιά: καταγγελία μίσθωσης, έξωση, υπερημερία μισθωτή, εμπορική μίσθωση, επαγγελματική μίσθωση, Αναπροσαρμογή μισθώματος, απόδοση μισθίου,  καταβολή μισθωμάτων και αποζημίωσης χρήσης μισθίου, παρακράτηση μισθίου, δυστροπία, καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων, προϋποθέσεις αποζημίωσης για την πρόωρη λύση μίσθωσης, π.δ. 34/1995,  άρθρο 388 του ΑΚ, άρθρο 288 ΑΚ, άρθρο 601 ΑΚ.