Κοινόχρηστα θέρμανσης πολυκατοικίας. Συμμετοχή
στη δαπάνη θέρμανσης με βάσει κανονισμό. Αποθεματικό
πολυκατοικίας. Αλλαγή καυσίμου σε φυσικό αέριο π. δ.
420/1987 .
Απόφαση αριθ. 1073/2013 Αρείου Πάγου
(απόσπασμα)
"....Περαιτέρω κατά τη διάταξη του άρθρου 4 § 1 του
ν. 3741/1929: "επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας, ίνα δι` ιδιαιτέρας συμφωνίας,
εις ην είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσουν τα της
συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις".
Κατά δε τη διάταξη του άρθρου 5 εδ. β` του ιδίου
νόμου: "εν ελλείψει πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας, ως προς τα
δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων έκαστος των
συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρει εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της
αξίας του ορόφου, ή διαμερίσματος, ου είναι κύριος". Τέλος κατά τη διάταξη του
άρθρου 13 § 1 του αυτού νόμου: "πάσα σύμβασις κανονίζουσα ή μεταβάλλουσα τα
αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται δια συμβολαιογραφικού
εγγράφου και καταχωρείται εις το βιβλίο μεταγραφών".
Από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών προκύπτει,
ότι μεταξύ των εκατέρωθεν δικαιωμάτων και υποχρεώσεων ή βαρών των συνιδιοκτητών
κοινής οικοδομής, διαιρεμένης κατ` ορόφους ή μέρη αυτών, τα οποία, ελλείψει
συμφωνίας τους, επιβάλλονται σ` αυτούς με βάση την αξία του ορόφου ή
διαμερίσματος, που είναι κύριοι, περιλαμβάνεται και η συμμετοχή καθενός από τους
συνιδιοκτήτες στη δαπάνη συντηρήσεως και λειτουργίας της κεντρικής
θερμάνσεως. Επομένως, η σύμβαση με την οποία απαλλάσσεται κάποιος
συνιδιοκτήτης από την ως άνω δαπάνη, ως άγουσα στη μεταβολή των εκατέρωθεν
υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών, πρέπει να γίνει μόνο με κοινή όλων συμφωνία,
υποβαλλόμενη στο συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγραφή (ΑΠ 900/99).
Η
συμφωνία για τον τρόπο κατανομής των κοινόχρηστων δαπανών στις χωριστές
ιδιοκτησίες και ο καθορισμός των ποσοστών, που γίνεται στη συστατική πράξη της
οροφοκτησίας ή στον κανονισμό, δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες και τους διαδόχους
τους. Για να μεταβληθεί η συμφωνηθείσα ποσοστιαία συμμετοχή των χωριστών
ιδιοκτησιών στις κοινές δαπάνες, πρέπει να γίνει τροποποίηση του κανονισμού με
συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών που περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού
εγγράφου και υποβάλλεται σε μεταγραφή. Η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών δεν μπορεί
να δεσμεύει τον μη συμφωνούντα ιδιοκτήτη στην τροποποίηση των όσων κοινή
συναινέσει με τον κανονισμό, έχουν συνομολογηθεί περί του μέτρου συνεισφοράς στα
κοινά βάρη, αυξάνοντας το ποσοστό συμμετοχής του στα βάρη αυτά.
Περαιτέρω, αποθεματικό, στην οροφοκτησία, ονομάζεται
το χρηματικό ποσό, το οποίο συγκεντρώνεται για την αντιμετώπιση έκτακτων,
επειγουσών ή άλλων δαπανών, παραμένει στα χέρια του διαχειριστή της
πολυκατοικίας για τον παραπάνω σκοπό και αναλώνεται προσκαίρως για την κάλυψη
των προαναφερόμενων δαπανών. Η ύπαρξη και το ύψος του αποθεματικού μπορεί να
προβλέπεται στον Κανονισμό της πολυκατοικίας. Αν δε προβλέπεται ως υποχρεωτική,
ο σχετικός όρος δεσμεύει όλους του συνιδιοκτήτες.
Τέλος στην παράγραφο 5 του άρθρου 2 του π. δ.
420/1987, η οποία προστέθηκε με το άρθρο 30 παρ. 4 του ν. 3175/2003, ορίζεται
ότι, για την προώθηση της χρήσεως του φυσικού αερίου σε κτίρια, τα οποία
περιλαμβάνουν περισσότερες από μία οριζόντιες ιδιοκτησίες και στα οποία δεν
υπάρχει εκ κατασκευής σχετική εγκατάσταση, οι αποφάσεις των γενικών
συνελεύσεων των συνιδιοκτητών σχετικά με την αλλαγή καυσίμου σε υφιστάμενες
εγκαταστάσεις κεντρικής θερμάνσεως με υγρά καύσιμα και τη σύνδεση αυτών με το
δίκτυο φυσικού αερίου λαμβάνονται με πλειοψηφία του μισού αριθμού και μίας επί
πλέον των ψήφων των συνιδιοκτητών, ανεξάρτητα από τυχόν αντίθετη πρόβλεψη στον
κανονισμό ρύθμισης των σχέσεων αυτών. Επίσης ορίζεται ότι, με την ίδια
πλειοψηφία, λαμβάνεται και κάθε άλλη απόφαση των συνιδιοκτητών, που αφορά στην
εφαρμογή των παραπάνω αποφάσεων και, ενδεικτικώς, στην τροποποίηση ή
αντικατάσταση των υφισταμένων εγκαταστάσεων θέρμανσης, στην αλλαγή εξοπλισμού,
σε επεμβάσεις στις όψεις του κτιρίου, στην όδευση σωληνώσεων και αγωγών, στην
τοποθέτηση καπναγωγών και εν γένει σε κάθε απαραίτητη μεταρρύθμιση, μεταβολή ή
επέμβαση στους κοινόκτητους ή κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου. Ορίζεται, τέλος,
ότι, με την ίδια πλειοψηφία, δύναται να λαμβάνεται απόφαση για τη μόνιμη
αποσύνδεση από το δίκτυο κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου με χρήση υγρών καυσίμων
και τη σύνδεση με το δίκτυο φυσικού αερίου, όσων κυρίων μεμονωμένων ιδιοκτησιών
προβαίνουν σε τοποθέτηση αυτοτελούς μόνιμης εγκατάστασης θέρμανσης με χρήση
φυσικού αερίου, ανεξάρτητα από αντίθετη πρόβλεψη στον κανονισμό σχέσεων των
συνιδιοκτητών της οικοδομής.
Από τις
διατάξεις αυτές συνάγεται, σαφώς, ότι σκοπός της εισαγωγής τους είναι η επέκταση
της χρήσεως του φυσικού αερίου, ως καύσιμης ύλης, στα ήδη υφιστάμενα συστήματα
κεντρικής θερμάνσεως των οικοδομών και, όπου αυτό δεν είναι εφικτό, διότι
διατηρούνται οι επιφυλάξεις ή οι φόβοι της ως άνω ελάχιστης πλειοψηφίας των
συνιδιοκτητών, η διευκόλυνση της αποσύνδεσης από τα εν λόγω συστήματα όσων
ιδιοκτητών επιθυμούν να εγκαταστήσουν αυτοτελή [ατομική, αντί της κεντρικής]
θέρμανση με χρήση φυσικού αερίου μόνο στη δική τους ιδιοκτησία. Η απόφαση της
πλειοψηφίας των ιδιοκτητών δεν είναι αναγκαία, ανεξαρτήτως αντίθετης πρόβλεψης
στον κανονισμό σχέσεων των συνιδιοκτητών της οικοδομής, στην περίπτωση που η
τοποθέτηση ανεξάρτητης μόνιμης εγκατάστασης θέρμανσης με, χρήση φυσικού αερίου
διενεργείται από κύριες μεμονωμένες ιδιοκτησίες σε υφιστάμενες οικοδομές, οι
οποίες δεν έχουν εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης. Επομένως, είναι αναγκαία η
συναίνεση της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών παρεχόμενη κατά τον
προαναφερθέντα τρόπο προκειμένου να επιτραπεί εγκατάσταση φυσικού αερίου σε
μεμονωμένες ιδιοκτησίες που βρίσκονται σε οικοδομές που έχουν εγκατάσταση
κεντρικής θέρμανσης (ΑΠ 629/2007).
Περαιτέρω, από τις προαναφερθείσες διατάξεις του
Π.Δ/τος 27-9-1985 όπως τροποποιήθηκε με το νόμο 3175/2003 προκύπτει, ότι η
προβλεπόμενη απόφαση των συνιδιοκτητών λαμβάνεται σε γενική συνέλευση
συγκαλούμενη κατά τον προβλεπόμενο στον οικείο κανονισμό τρόπο και κατ`απόλυτη
πλειοψηφία των συνιδιοκτητών και όχι με συγκέντρωση απλώς υπογραφών με περιφορά
στους συνιδιοκτήτες, αφού στην περίπτωση αυτή δεν εξασφαλίζεται η ύπαρξη του
αναγκαίου λόγου και αντίλογου που προηγείται της λήψης αποφάσεως της γενικής
συνέλευσης νομότυπα συγκροτούμενης...."
λεξεις κλειδια: Κοινόχρηστα θέρμανσης πολυκατοικίας, θεματα πολυκατοικιας, αποθεματικό, φυσικό αέριο, αλλαγή καυσίμου, ν. 420/1987
